首先，海外房地產(chǎn)周期的實(shí)踐證明，下行收縮期的長度可能短于上行擴(kuò)張期的長度。大體而論，本輪上海樓市的上行擴(kuò)張是從2000年開始的，到2005年初正好有5年多點(diǎn)時(shí)間。不知“5年熊市論”者是否以此推定上海下行收縮期也要五年？一般地說，樓市下行的時(shí)間和上行的時(shí)間是有內(nèi)在聯(lián)系的，是相關(guān)但卻不是絕對的。譬如，美國非農(nóng)住宅投資從1932年到1998年56年間共有8個(gè)起落周期，平均7年一次。在每次起落中，上行時(shí)間和下行時(shí)間完全一樣的例子很少出現(xiàn)，這都是取決于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件。如果說上海這輪調(diào)整一定也要五年，恐怕還需要更多的理由來證明，而不是簡單地等同于上行階段。
其次，從控制論的角度看，上海樓市這輪調(diào)整有望少于5年?？刂普撚腥蠡居^點(diǎn)，其一是：在穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)下，事物趨向目標(biāo)的過程較長，反之，在劇烈運(yùn)行狀態(tài)下過程則較短。2005年上海樓市調(diào)整中，由于政策的疊加，從5月開始出現(xiàn)劇烈下行。這種狀況當(dāng)然不是人們所期望的。但是，正是由于此狀況的出現(xiàn)，使價(jià)格回歸也相對加快，極可能導(dǎo)致上海樓市早日回暖。今年年3月份起上海樓市的一些回暖，就是一個(gè)積極的跡象。
再次，從上海樓市的供應(yīng)狀況看，調(diào)整時(shí)間也不會很長。2003年~2004年上海商品住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求，而2005年，由于投機(jī)者的離場、投資者的理性和真實(shí)需求者的觀望，樓市迅速逆轉(zhuǎn)為供大于求。截止2005年底，上海商品住宅空置面積為248萬平方米，約2.5萬套。2.5萬套在市場中是什么地位？大約不到上海一個(gè)月商品住宅正常交易的套數(shù)，問題似乎有點(diǎn)嚴(yán)重。但是，在房地產(chǎn)市場理論中空置卻有必要和非必要之分。如果刨掉必要的空置量，2005年上海新建商品住宅空置一個(gè)月不到的量就并不可怕。再聯(lián)系到未來潛在的供應(yīng)和銷售，則問題并非特別嚴(yán)重。由于2005年的市場狀況，當(dāng)年上海商品住宅的投資額、土地購置量、新開工量和施工量的增長速度都在下降。按照普通住宅正常建設(shè)周期從購地到竣工約需1.5年來看，上海2006年~2007年的商品住宅供應(yīng)量會有所下降，而需求量即便踏步不前或少許上升，市場的平衡也將較快到來，絕對不需要5年。
又次，從未來上海社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可能性和住宅需求看，上海樓市的回暖更不需要5年。“十五”期間，上海的GDP保持了兩位數(shù)的高速增長。2006年開始的“十一五”期間，上海將繼續(xù)加快四個(gè)國際中心建設(shè)，堅(jiān)定不移地向國際化大都市挺進(jìn)，世博會也將在2010年舉行。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)和任務(wù)，上海社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐愈見加快。在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期間，樓市需求一般是可以樂觀的。這是從總體角度的粗略分析。
再從上海具體的需求因素來看，上海外來人口多，增長速度快，對住宅需求有較大的推動(dòng)。根據(jù)2005年11月上海市人口抽樣調(diào)查顯示，上海市的常住人口比2000年增加了137萬人，年均增加27.4萬人?？梢灶A(yù)期，至少在未來5年中，上海外來人口的增長，將維持在一個(gè)穩(wěn)定的量上。假設(shè)維持每年在25萬人口的量上，每人需要居住
總之，像上海樓市“步入5年熊市”這樣的論調(diào)是不切實(shí)際的。上海的樓市不僅能夠穩(wěn)定運(yùn)行并適度回暖，而且也能在各個(gè)指標(biāo)基本調(diào)整到位的前提下穩(wěn)健發(fā)展。
來源：《中國房地產(chǎn)報(bào)》2006年05月15日
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