中國(guó)房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展存在較多的問(wèn)題，一言以蔽之為偏熱、偏亂。2005年至2006年，中央對(duì)此發(fā)過(guò)多次文件，語(yǔ)氣之沉重、口吻之嚴(yán)厲，為建國(guó)以來(lái)所少見(jiàn)。同時(shí)，實(shí)施了一系列對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控措施。今年以來(lái)，有不少報(bào)道稱(chēng)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控取得了成效云云。但是，一些輿論卻認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控成效不大，并調(diào)侃調(diào)控變成了“空調(diào)”。對(duì)調(diào)控成效的評(píng)價(jià)，不同的人站在不同的角度、或有著不同的需要，會(huì)有不同的看法?；蛟S把兩種觀點(diǎn)結(jié)合起來(lái)看，可能是較為完整的。但是，有一點(diǎn)可以肯定，截至2006年二季度，房地產(chǎn)調(diào)控的成效還不甚理想。所以，更為重要的是，要探討為何房地產(chǎn)調(diào)控的成效不甚理想，問(wèn)題在那里？我認(rèn)為有三大原因：地方政府陷于發(fā)展思想的誤區(qū)、房地產(chǎn)發(fā)展的周期和宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱。以下，僅探討宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱同房地產(chǎn)調(diào)控之間的關(guān)系?；蛘哒f(shuō)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)偏熱，房地產(chǎn)能獨(dú)善其身嗎？

　　首先，宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展偏熱（亂）和調(diào)控成效不彰的重要原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2003~2005年三年的GDP年均增長(zhǎng)（可比價(jià)格）達(dá)到10.1%，固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)26.83%，廣義貨幣供應(yīng)量年均增長(zhǎng)17.35%。應(yīng)該承認(rèn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是偏熱的。常識(shí)告訴人們，房地產(chǎn)發(fā)展根本上是受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)制約的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)偏熱，房地產(chǎn)發(fā)展很難不偏熱。尤其是廣義貨幣供應(yīng)量年均增長(zhǎng)速度大大超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，更是推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱。比如，2004年下半年，上海住房?jī)r(jià)格瘋漲，所有銀行沒(méi)有一家采取信貸緊縮措施，基本上敞開(kāi)口子支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)信貸，助推了上海住房?jī)r(jià)格飛漲。如果把國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同房地產(chǎn)指標(biāo)之間作一次相關(guān)分析，可以更清楚地揭示國(guó)民經(jīng)濟(jì)偏熱同房地產(chǎn)發(fā)展偏熱之間的關(guān)系。筆者選取1995~2005年長(zhǎng)達(dá)11年的數(shù)據(jù)，計(jì)算GDP增長(zhǎng)率、廣義貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率對(duì)于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、土地價(jià)格指數(shù)的相關(guān)系數(shù)，發(fā)現(xiàn)前兩個(gè)指標(biāo)對(duì)于后兩個(gè)指標(biāo)有極大的相關(guān)性（見(jiàn)下表）。這可以證明房地產(chǎn)發(fā)展偏熱是有國(guó)民經(jīng)濟(jì)偏熱基礎(chǔ)的。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱不僅是房地產(chǎn)發(fā)展偏熱（亂）的重要原因，而且是房地產(chǎn)調(diào)控成效不彰的重要原因。2005年，是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)施全面調(diào)控的第一年，當(dāng)年全國(guó)GDP（可比價(jià)格）增長(zhǎng)10.20%，是1996年以后10年來(lái)的最快速度；而廣義貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)幅度，自1997年以后8年來(lái)共有二個(gè)高點(diǎn)，第一高點(diǎn)是2003年的19.6%，第二高點(diǎn)是2005年的17.6%。顯然，在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，2005年的房地產(chǎn)調(diào)控企圖達(dá)到最佳效應(yīng)實(shí)屬不易。

表? 1995~2005年宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的相關(guān)性

??????? 資料來(lái)源：根據(jù)各年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)計(jì)算得出

??? 當(dāng)然不要誤解：筆者指出宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展偏熱（亂）和調(diào)控成效不彰的重要原因（非唯一原因），也就是說(shuō)要搞好房地產(chǎn)調(diào)控必須完善宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要為房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)條件；更不是將房地產(chǎn)發(fā)展偏熱（亂）和調(diào)控成效不彰的責(zé)任一股腦兒推到宏觀經(jīng)濟(jì)身上去。

　　其次，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控并不能消極等待宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。人們希望房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這是合理的。但是，不能說(shuō)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境未臻于理想狀態(tài)時(shí)就不能實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控了。這有兩個(gè)理由。

　　第一，幾年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱（亂）固然同宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱有關(guān)，但房地產(chǎn)發(fā)展偏熱還有更多的原因，其中包括了產(chǎn)業(yè)自身的原因。比如說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)界過(guò)分看重本產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，片面理解支柱產(chǎn)業(yè)地位，不適當(dāng)?shù)匕炎约嚎闯上葘?dǎo)產(chǎn)業(yè)予以夸大；在房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的形勢(shì)下，忽略了市場(chǎng)失靈的經(jīng)典理論，忘記了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)重大危機(jī)的經(jīng)典教訓(xùn)；過(guò)分顧及了房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是大企業(yè)）和業(yè)主的利益，忽略了更廣泛的社會(huì)利益；等等?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)界前幾年有驕嬌二氣。而產(chǎn)業(yè)的這些問(wèn)題，又同地方政府的放縱有關(guān)。看來(lái)，產(chǎn)業(yè)自身的問(wèn)題首先應(yīng)該通過(guò)產(chǎn)業(yè)調(diào)控來(lái)解決，并不需要等待宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完全理想。2005年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于政策措施的宣傳推動(dòng)是重視的，但是，對(duì)于產(chǎn)業(yè)自身問(wèn)題的思想根源的重視和挖掘是不夠的。

　　第二，解決宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱具有緊迫性，解決房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱（亂）有更大的緊迫性。前一個(gè)緊迫性是容易理解的，后一個(gè)緊迫性是需要加深理解的。這可以從三個(gè)方面理解。一是，房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展可以推動(dòng)和加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱和失調(diào)；二是，房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展可以引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重大危機(jī)，世界各國(guó)的教訓(xùn)證明了這一點(diǎn)；三是，房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展會(huì)引起國(guó)民利益的極大不均，引起社會(huì)的廣泛不滿(mǎn)和政治隱患。所以，即便是宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱尚未解決，也需要優(yōu)先地、重點(diǎn)地解決房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱（亂），為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整創(chuàng)造條件?？傊暧^經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，具有某種互為條件的關(guān)系。一般而言，如果同時(shí)有問(wèn)題應(yīng)該同時(shí)進(jìn)行調(diào)控。但這種互為條件不是絕對(duì)的，有的時(shí)候可以抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵，有先有后地進(jìn)行的。至少在近幾年的中國(guó)，先抓住房地產(chǎn)的調(diào)控是合理的、正確的。過(guò)分強(qiáng)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，沒(méi)有為房地產(chǎn)的健康發(fā)展和理想調(diào)控創(chuàng)造條件是片面的。

　　再次，房地產(chǎn)發(fā)展在先行調(diào)控中取得相對(duì)理想的成效，仍然是可能的。這種可能性基于兩個(gè)原因。一個(gè)原因是，房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題雖然有宏觀經(jīng)濟(jì)背景，但是，許多問(wèn)題是在產(chǎn)業(yè)自身可以解決的，宏觀經(jīng)濟(jì)背景的改善不是必要條件。比如，市場(chǎng)秩序比較混亂，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等。當(dāng)然，宏觀經(jīng)濟(jì)背景的改善有助于產(chǎn)業(yè)自身問(wèn)題的解決。另一個(gè)原因是，2006年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控具有更加嚴(yán)密的約束，或者說(shuō)有了一堵厚實(shí)的防火墻，調(diào)控有可能出現(xiàn)相對(duì)令人滿(mǎn)意的成效。

　　這堵厚實(shí)的防火墻有6個(gè)主要的方面：（1）更加嚴(yán)密的建設(shè)用地的控制和閑置土地的監(jiān)管，管住了房地產(chǎn)用地?cái)?shù)量，從源頭上管住了房地產(chǎn)投資額的過(guò)分增長(zhǎng)。（2）重申并強(qiáng)化2003年中央銀行121號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)范要求，從資金的主要來(lái)源上抑制了房地產(chǎn)投資額的過(guò)分增長(zhǎng)。（3）中央對(duì)于一些地方公共基金違規(guī)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的檢查和處理，不僅有助于抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)分增長(zhǎng)，而且有助于放大住房供應(yīng)和價(jià)格的平抑。（4）住宅轉(zhuǎn)讓交易收取營(yíng)業(yè)稅的期限進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅轉(zhuǎn)讓所得稅的正式征收，將有力地驅(qū)逐破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的投機(jī)力量，保證市場(chǎng)需求的正常滿(mǎn)足和交易價(jià)格的穩(wěn)定。（5）全面地規(guī)范外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的程序，將有效地保證大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅的需求和價(jià)格的穩(wěn)定。（6）重視對(duì)于中低收入階層的住房保障，不僅保障了民生，而且降低了市場(chǎng)的壓力，保護(hù)了住宅市場(chǎng)免受不必要需求的干擾，等等。

　　這堵防火墻或許還需要不斷加固和修飾。但僅就上述內(nèi)容來(lái)看，是比較完整的。這些調(diào)控措施，有些具有國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控意味（如關(guān)于土地的調(diào)控），但絕大部分是直接針對(duì)房地產(chǎn)的，屬于房地產(chǎn)調(diào)控性質(zhì)，是相對(duì)獨(dú)立于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的。

　　至此，本文可以辯證地回答題目所提出的疑問(wèn)了：宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱為房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱又加深了宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱，雙方在某種程度上互為條件或互相推動(dòng)；解決房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱，需要良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為基礎(chǔ)；解決宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱，需要良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)配合；前幾年房地產(chǎn)發(fā)展的偏熱（亂）具有嚴(yán)重性，有首先對(duì)此進(jìn)行調(diào)控的緊迫性，以解對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)之危和對(duì)社會(huì)之害；在較為完備的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，即便在宏觀經(jīng)濟(jì)未完全調(diào)整好以前，房地產(chǎn)調(diào)控仍有可能獲得較為顯著的成效；當(dāng)然，希望宏觀經(jīng)濟(jì)也調(diào)整好，為房地產(chǎn)調(diào)控的順利實(shí)施和徹底勝利創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

?