??? 2007年11月，國(guó)務(wù)院9部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。該辦法對(duì)于落實(shí)十七大的精神，推動(dòng)全國(guó)住房保障工作具有積極的意義。但是，該辦法也有不可忽視的偏差。該辦法規(guī)定：“廉租住房保障，主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應(yīng)當(dāng)通過(guò)新建和收購(gòu)等方式，增加廉租住房實(shí)物配租的房源?！痹谥袊?guó)當(dāng)前條件下，希望“主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)城市低收入住房困難家庭承租住房的能力”的良好愿望可能落空。原因有兩個(gè)：
第一，中小套型住房奇缺，有了補(bǔ)貼租不到房。大多數(shù)城市從上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，中小套型的公房建設(shè)就已經(jīng)停止，沒(méi)有新增房源；同時(shí)，在舊城改造中，大量拆除了中小套型的舊（公）住房，取而代之是以中大套型的商品住房為主，平均套型面積從2001年的約82平米增大到2006年的130多平米。2007年以前，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量不僅逐年減少，而且平均套型增大，從2001年的60多平米增大到2006年的90平米以上。這一切，導(dǎo)致適用于低收入家庭租賃的中小套型住房奇缺。加之，進(jìn)入城市的新居民和常住居民需要的租賃房也是以中小套型為主，進(jìn)一步加劇了中小套型住房奇缺的程度。
第二，中小套型住房租金快速上升，有了補(bǔ)貼租不起房。大多數(shù)城市從上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，住房?jī)r(jià)格和租金不斷上升。2001年全國(guó)商品住宅每平米銷價(jià)為2017元，2006年提高到3119元，5年平均增長(zhǎng)9%左右，租金隨之水漲船高。中小套型住房奇缺又導(dǎo)致租金加速上升?？梢灶A(yù)見(jiàn)，中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格和租金較快上升的局面，在未來(lái)的5—10年間還將一定程度地持續(xù)。
一些住房保障起步早的城市，在過(guò)去幾年的實(shí)踐中，已經(jīng)實(shí)行以租賃補(bǔ)貼為主的辦法，實(shí)際效果卻令人遺憾。由于中小套型住房奇缺和租金快速上升，所發(fā)補(bǔ)貼租不到、也租不起房，絕大部分補(bǔ)貼只能被享有者用于一般生活消費(fèi)。有些城市試圖用租賃合同作為領(lǐng)取補(bǔ)貼的前提，以保證補(bǔ)貼用于實(shí)際租賃，但虛假合同盛行，查不勝查，只能聽(tīng)之任之。以租賃補(bǔ)貼為主的廉租住房制度的上述弊端，已經(jīng)成為社會(huì)的公開(kāi)秘密。政府投入了大量的資金，但廉租住房保障的目的沒(méi)有真正達(dá)到。
以租賃補(bǔ)貼為主的廉租住房保障不能真正奏效的實(shí)際情況，許多地方的管理者是了解的，但還是偏愛(ài)這種方式。其原因源于兩個(gè)顧慮：一是擔(dān)憂建設(shè)、購(gòu)買廉租住房的財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重。二是擔(dān)憂舊公房制度的弊病重現(xiàn)，政府會(huì)長(zhǎng)久背負(fù)管理的包袱。
上述兩個(gè)顧慮亟待解決。關(guān)于財(cái)政負(fù)擔(dān)重的問(wèn)題，只要廉租住房實(shí)物可以真正解決最困難群眾的住房保障，恐怕我們無(wú)法回避所必要的資金投入；況且近十年尤其是近五年來(lái)各地財(cái)政的增長(zhǎng)是如此之快；同時(shí)在工作節(jié)奏上，可以分步解決最困難群眾的住房實(shí)際需要，并非一定要畢其功于一役。只要政府真心誠(chéng)意地做，相信群眾會(huì)有評(píng)價(jià)，會(huì)有等待的信心和耐心。關(guān)于舊公房弊病的問(wèn)題，應(yīng)該有這樣的思想準(zhǔn)備，廉租住房實(shí)物制度不僅要解決最困難群眾的住房保障，而且要有新的管理制度設(shè)計(jì)，不能讓它成為舊公房制度的翻版，關(guān)鍵在于有限期、有制約的租賃制度。
有人說(shuō)：租賃（貨幣）補(bǔ)貼是發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障的主要形式和趨勢(shì)，為何我們不能用？這是一種極大的誤解。須知，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼為主是有條件的。一是中產(chǎn)階層成為社會(huì)結(jié)構(gòu)的主體，他們的支付能力與住房市場(chǎng)價(jià)格基本適應(yīng)，一個(gè)小的貨幣補(bǔ)貼就可以撬動(dòng)他們的住房消費(fèi)，沒(méi)有大規(guī)模實(shí)物保障的必要。二是全社會(huì)住房供求平衡或相對(duì)過(guò)剩。反觀今天的中國(guó)，大部分城市的發(fā)展水平還缺乏這兩個(gè)條件，我們不能跨越歷史發(fā)展階段，盲目照搬發(fā)達(dá)國(guó)家以貨幣補(bǔ)貼為主的住房保障方式。因此，中國(guó)不僅需要適度擴(kuò)大住房保障面，而且迫切需要提供保障性實(shí)物。
海外的廉租住房實(shí)際情況到底如何呢？廉租住房實(shí)物仍然是他們住房保障的重要甚至主要形式。迄今為止，香港政府累計(jì)建造廉租住房65萬(wàn)套，約占全港住房總量的35.6%以上；新加坡有6萬(wàn)戶住在政府提供的廉租住房?jī)?nèi)，約占全部家庭的8.6%。即便是發(fā)達(dá)國(guó)家，也保持相當(dāng)數(shù)量的公共住房廉價(jià)出租。
以上分析和材料說(shuō)明，在一個(gè)不太短的階段中，我國(guó)城市廉租住房保障制度，應(yīng)該以提供實(shí)物為主，對(duì)低收入住房困難家庭“主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼”，那是將來(lái)等到我們具備了兩個(gè)必要條件以后的事。當(dāng)然，對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)具備這樣兩個(gè)條件的極少數(shù)城市，不妨也可以實(shí)施“主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼”的保障方式。
根據(jù)以上分析，本人建議：第一，當(dāng)前管理部門應(yīng)盡快通過(guò)適當(dāng)?shù)男问奖砻?，廉租住房辦法就是（或是“主要”）提供實(shí)物的辦法，迅速指導(dǎo)各地的工作，防止偏向擴(kuò)大走上彎路。第二，在未來(lái)的住房保障規(guī)章、條例修訂中，明確廉租住房是城市低收入住房困難家庭住房保障的主要形式，只有在中小套型住房充分、租金穩(wěn)定的城市，才逐步轉(zhuǎn)向“主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼”。
發(fā)言人工作單位和主要職務(wù)：上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任
來(lái)源：人民網(wǎng)·中國(guó)政協(xié)新聞網(wǎng)
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