此次美國(guó)金融危機(jī)的源頭是次貸危機(jī)，次貸是房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的一個(gè)種類，它與房地產(chǎn)金融之間有關(guān)聯(lián)。次貸危機(jī)的產(chǎn)生與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫直接相關(guān)。如果把他們之間的關(guān)系進(jìn)行梳理，可以發(fā)現(xiàn)首先是房地產(chǎn)的次貸危機(jī)，即次等貸款用戶利用房地產(chǎn)抵押貸款來(lái)購(gòu)買住房，隨著外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，利率的提高使這部分人無(wú)法償還貸款，導(dǎo)致次貸危機(jī)的產(chǎn)生，然后引發(fā)以這些按揭貸款支持的債券市場(chǎng)價(jià)值的大幅下跌，導(dǎo)致這類金融資產(chǎn)出現(xiàn)大幅縮水，進(jìn)而進(jìn)一步影響證券市場(chǎng)，其他金融資產(chǎn)也隨之大幅下降，導(dǎo)致證券市場(chǎng)的危機(jī)，這就引發(fā)了整個(gè)資本市場(chǎng)的危機(jī)，這主要因?yàn)樵诿绹?guó)很多投行的投資都是一個(gè)資產(chǎn)包的投資，一旦某項(xiàng)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估出現(xiàn)調(diào)整，一做調(diào)整這部分資產(chǎn)在市場(chǎng)的價(jià)格就要大幅下降，持有這類資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)隨著這類資產(chǎn)價(jià)格的大幅縮水，它的會(huì)計(jì)報(bào)表馬上就要反映出來(lái)，一旦縮水就要用自有金來(lái)填補(bǔ)，一旦出現(xiàn)資不抵債，而且借不到錢的話就會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的倒閉，這就進(jìn)一步引發(fā)金融體系的危機(jī)，這個(gè)時(shí)候各國(guó)政府出來(lái)救市，或注資或大量買入金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，這樣的背景下，金融市場(chǎng)的危機(jī)就大量擴(kuò)散，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始萎縮，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的悲觀預(yù)期和原有房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的縮水，使得消費(fèi)開(kāi)始減少，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入收縮，甚至衰退。這反過(guò)來(lái)就會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入更深的危機(jī)。因此美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格仍然處在下降過(guò)程中。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與美國(guó)金融政策的失誤有著直接密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生原因是美國(guó)宏觀調(diào)控的失誤和美聯(lián)儲(chǔ)利率調(diào)節(jié)不恰當(dāng)，其崩潰又直接引發(fā)了美國(guó)的次貸危機(jī)，并最終演變成整個(gè)金融體系的危機(jī)。
美國(guó)金融危機(jī)的最新發(fā)展
次貸危機(jī)爆發(fā)至今已經(jīng)有一年，它對(duì)美國(guó)金融體系和美國(guó)經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生巨大影響，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)和我國(guó)也產(chǎn)生了重大的影響。格林斯潘稱其為百年不遇的危機(jī)，原本市場(chǎng)認(rèn)為此次危機(jī)是“V”形，跌下來(lái)后馬上就向上走了。后來(lái)認(rèn)為是“U”形，覺(jué)得底部會(huì)很寬，現(xiàn)在普遍預(yù)計(jì)美國(guó)的此次金融危機(jī)會(huì)走勢(shì)會(huì)呈“L”形，底部到底在哪里沒(méi)人知道，2009年可能也不是底。
時(shí)至今日，美國(guó)次貸危機(jī)所造成的影響已經(jīng)延伸到整個(gè)美國(guó)資本市場(chǎng)，直接的影響就是美國(guó)金融資產(chǎn)價(jià)格縮水，導(dǎo)致投資于美國(guó)資產(chǎn)抵押類證券的金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)巨額虧損，大的投資銀行如雷曼兄弟公司宣布破產(chǎn)，美林被美洲銀行收購(gòu)，為住房抵押貸款提供證券化提供擔(dān)保的美國(guó)兩大半官方的機(jī)構(gòu)（房利美、房地美）瀕臨倒閉，被美國(guó)政府接管。美國(guó)最大的保險(xiǎn)集團(tuán)AIG也因?yàn)榫尢潓で竺绹?guó)政府的解救。現(xiàn)在來(lái)看美國(guó)目前出問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)共有600多家，整個(gè)金融體系處于一種動(dòng)蕩的境地。這次金融危機(jī)還有一個(gè)很大的特點(diǎn)，即大的金融機(jī)構(gòu)出問(wèn)題的很多，一些小的金融機(jī)構(gòu)反而受沖擊少。這是因?yàn)榇蟮慕鹑跈C(jī)構(gòu)的資產(chǎn)是全球配置的，有很多外匯資金，主要的外匯資金都投放在美國(guó)的金融市場(chǎng)上，現(xiàn)在美國(guó)的金融資產(chǎn)大幅縮水，這些機(jī)構(gòu)都出現(xiàn)了問(wèn)題。
據(jù)美國(guó)Case-shiller 房?jī)r(jià)指數(shù)測(cè)算，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)下跌幅度已經(jīng)達(dá)到22%。而且據(jù)預(yù)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)仍有10%左右的下跌空間。
美國(guó)眾議院曾經(jīng)通過(guò)了一項(xiàng)總額達(dá)3000 億美元的大規(guī)模住房及按揭市場(chǎng)救援法案，以幫助無(wú)法供房貸的住戶減免部分利息。在雷曼兄弟公司和美林以及AIG出了問(wèn)題之后，美國(guó)國(guó)會(huì)還通過(guò)了一項(xiàng)7000億美元的救援計(jì)劃，準(zhǔn)備收購(gòu)不良資產(chǎn)并對(duì)出問(wèn)題銀行注資，部分收歸國(guó)有。
次貸危機(jī)的本質(zhì)和源頭
次貸危機(jī)本質(zhì)上是信用危機(jī)，信貸過(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致導(dǎo)致了信用失衡和估價(jià)出現(xiàn)紊亂。上世紀(jì)90年代，美國(guó)信息產(chǎn)業(yè)革命導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過(guò)快，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中上漲的年數(shù)達(dá)到了12年，過(guò)分的投資導(dǎo)致了互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅，在2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下調(diào)，當(dāng)時(shí)格林斯潘為了應(yīng)付這次下調(diào)，采用了反周期的貨幣政策，降低利率和放松信貸，連續(xù)10次下調(diào)利率，到了2004年，下調(diào)至1％。但是，次貸演變?yōu)槿蛐缘慕鹑趧?dòng)蕩和不穩(wěn)，就不僅僅是美國(guó)低利率和寬松的貨幣供應(yīng)，他是我們這個(gè)世界目前的國(guó)際金融制度缺陷的一個(gè)產(chǎn)物。
正是在美聯(lián)儲(chǔ)毫無(wú)顧忌的寬松貨幣政策，導(dǎo)致了銀行信貸的過(guò)度擴(kuò)張，那些按正常風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不應(yīng)該獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級(jí)”客戶也成了銀行競(jìng)相推銷貸款的對(duì)象。而這些人也夢(mèng)想房?jī)r(jià)的飆升可帶來(lái)不菲的利潤(rùn)。
而2001至2005年期間，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的確一直在上漲，漲幅達(dá)到了近一倍，增值30萬(wàn)億美元，平均每年增幅達(dá)15%。美國(guó)西海岸有些城市的房產(chǎn)價(jià)格2005年一年就上漲了50%。這就刺激很多人超出了自己付款能力來(lái)貸款購(gòu)房。而貸款的人越多，房?jī)r(jià)就越看漲。
但是，到了2006年，形勢(shì)發(fā)生了變化。美聯(lián)儲(chǔ)在2004年6月開(kāi)始連續(xù)17次加息，此時(shí)利率飆升至5.25％，還貸的負(fù)擔(dān)增加使很多人無(wú)法繼續(xù)還貸,“次級(jí)”貸款客戶大批破產(chǎn)。
從上圖可以看到，低利率導(dǎo)致的寬松貨幣供應(yīng)通常會(huì)引發(fā)通貨膨脹，但是2001后長(zhǎng)期的低利率卻沒(méi)有立即引發(fā)美國(guó)的通貨膨脹。這主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)全球化所導(dǎo)致的美國(guó)過(guò)度的貨幣供應(yīng)被其他國(guó)家吸收了。其他國(guó)家吸收美元的過(guò)程就是對(duì)美國(guó)提供商品與勞務(wù)的過(guò)程，也就是美國(guó)國(guó)際收支經(jīng)常帳戶不斷逆差的過(guò)程。另一方面，這些逆差又通過(guò)美國(guó)的金融市場(chǎng)美國(guó)經(jīng)常帳戶輸出的美元又回流到了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系中，維持了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。
結(jié)果是美國(guó)的低利率利率不是首先反映在美國(guó)的貨幣供應(yīng)過(guò)剩和通貨膨脹上，而是反映在美國(guó)超過(guò)其經(jīng)濟(jì)支撐能力的消費(fèi)需求的擴(kuò)張和經(jīng)常帳戶逆差的擴(kuò)大上。次級(jí)住房抵押貸款者的購(gòu)房需求只是這些需求擴(kuò)張的一個(gè)方面。
另一個(gè)結(jié)果就是全球以美元記值的財(cái)富積聚增長(zhǎng)。最主要的財(cái)富保有形式，金融資產(chǎn)就開(kāi)始膨脹，價(jià)格彪升。（次級(jí)住房抵押貸款債券只是其中的一種）但是美聯(lián)儲(chǔ)在格林斯潘的掌控下，完全忽略了過(guò)度寬松的貨幣供應(yīng)的長(zhǎng)期影響，沉醉于低通脹、高增長(zhǎng)的形勢(shì)中。
長(zhǎng)期的貨幣供應(yīng)過(guò)松最后總要反應(yīng)到資產(chǎn)價(jià)格和商品價(jià)格上，而且資產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)可以替代通貨膨脹，但他無(wú)法長(zhǎng)期取代通貨膨脹，先是世界資源性商品價(jià)格的大幅度上漲，石油、煤炭、鋁、銅、鋼材、糧食。最后是工業(yè)制成品、消費(fèi)品、工資，循環(huán)式地上漲。
資源性產(chǎn)品的價(jià)格猛漲。2000年之前石油價(jià)格在18美元/桶左右，2000至2002為23美元，2003年以后開(kāi)始不斷上漲，但是漲幅最快的是2005年，沖上了60美元/桶，隨后不斷飆升，最高沖至150美元/桶，現(xiàn)在隨著金融危機(jī)的爆發(fā)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，石油價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始回落，跌至80美元左右。
煤炭也由2001年的23美元一噸漲到目前67美元一噸;鐵礦石30美分一噸漲到80美分;銅由1330美元一噸最高漲至8000多美元,現(xiàn)在約為6000美元一噸;鋁由平均1440美元一噸漲到3000多美元一噸。
隨著資源性商品價(jià)格的大幅度上升，工業(yè)制成品、工資也出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢(shì)，全球低通貨膨脹的時(shí)代將結(jié)束。美國(guó)的通貨膨脹也終于開(kāi)始啟動(dòng)，利率也就逐漸需要回到正常的水平。
于是，原先被嚴(yán)重扭曲的信貸供求關(guān)系開(kāi)始調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)重新評(píng)估也隨之出現(xiàn)，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的危機(jī)也就顯露了出來(lái)。
問(wèn)題首先在次級(jí)住房抵押貸款上出現(xiàn)，因?yàn)殡S著利率上調(diào)，還款的成本開(kāi)始上升，而同時(shí)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，很多貸款者無(wú)法繼續(xù)償還貸款。到2008年2月份，已經(jīng)有約1/3的房貸已經(jīng)違約，達(dá)到32.92%，目前違約率繼續(xù)延續(xù)了上升的勢(shì)頭。美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)原來(lái)規(guī)模并不大，大約只占整個(gè)抵押貸款的五分之一，美國(guó)整個(gè)住房抵押貸款的規(guī)模約為11萬(wàn)億，次級(jí)貸款存量約為20%，到目前為止直接損失的次級(jí)抵押貸款約為6000多億。
房貸的直接損失數(shù)額相對(duì)于美國(guó)13萬(wàn)億的GDP和25萬(wàn)億的債權(quán)市場(chǎng)規(guī)模應(yīng)該是非常小的。美聯(lián)儲(chǔ)目前對(duì)金融體系注資的規(guī)模累計(jì)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億美元，比次級(jí)貸款市場(chǎng)的存量規(guī)模還大，歐洲中央銀行與其它國(guó)家中央銀行的注資規(guī)模累計(jì)也超過(guò)1萬(wàn)億美元。
問(wèn)題是住房抵押貸款是被證券化了的資產(chǎn)，把房屋抵押貸款或汽車信貸等各種債務(wù)打包，組成所謂的資產(chǎn)擔(dān)保證券（Asset-Backed Securities, ABS），然后可以再出售給投資基金、保險(xiǎn)公司甚至銀行。這是美國(guó)在上世紀(jì)80年代后出現(xiàn)的一種金融創(chuàng)新，因?yàn)樯鲜兰o(jì)80年代美國(guó)出現(xiàn)過(guò)一次儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)的危機(jī)，為此美國(guó)創(chuàng)新了資產(chǎn)證券化，儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)在把住房抵押貸款打包賣掉后就不管了，轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到其他機(jī)構(gòu)。投資銀行（作為特殊權(quán)益人SPV）還可以再以這些證券化的現(xiàn)金流創(chuàng)設(shè)CDO（collateral debt obligation ），出售給各類投資基金。這樣，債務(wù)的鎖鏈就由此擴(kuò)展開(kāi)來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)也就被放大。
住房抵押貸款因利率提高無(wú)法償還以后，這些以抵押貸款還款作為現(xiàn)金流的債券就變得一文不值，不但是原發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)要受損，持有這些債券的機(jī)構(gòu)都將蒙受巨大損失。更為嚴(yán)重是受次級(jí)貸款證券所累所有的資產(chǎn)擔(dān)保證券的價(jià)格都大幅度下跌。
但是問(wèn)題的嚴(yán)重性不僅在于此，還在于其他各類資產(chǎn)擔(dān)保的證券在絕大多數(shù)的投資基金的投資組合中是屬于相類似信用風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別的資產(chǎn)，一旦次級(jí)貸款擔(dān)保的證券發(fā)生問(wèn)題，相類似的其他資產(chǎn)擔(dān)保證券的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，其市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)大幅度下跌。投資于這類資產(chǎn)的投資者會(huì)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，整個(gè)資產(chǎn)擔(dān)保類證券的價(jià)值就會(huì)大大縮水，而這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億美元。如果價(jià)格下跌20%，損失額就達(dá)到2萬(wàn)億美元，如果下跌50%,那就是5萬(wàn)億美元。按照現(xiàn)在的情況來(lái)評(píng)估，這類資產(chǎn)價(jià)值下降達(dá)到70％，金融機(jī)構(gòu)就要拿出這么多的自有資金來(lái)沖銷市場(chǎng)虧損，所以現(xiàn)在大家都在覺(jué)得資金緊張，需要政府來(lái)救市，這些資產(chǎn)價(jià)值回升要等到房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。
隨著投資于抵押擔(dān)保證券的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的減少和縮水，他們的資金就發(fā)生緊張，他們能夠用于投資和發(fā)放信貸的資金就減少，這樣，就會(huì)進(jìn)一步影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)就會(huì)放緩，甚至進(jìn)入衰退。
更為嚴(yán)重的是一些金融就構(gòu)會(huì)因?yàn)橥顿Y于次貸擔(dān)保的債券和其他抵押資產(chǎn)擔(dān)保債券的損失，發(fā)生資不低債和周轉(zhuǎn)不靈情況，會(huì)倒閉。并引起連鎖反應(yīng)，引起金融危機(jī)。美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產(chǎn)后被摩根大通收購(gòu)，就是一例典型，后來(lái)的雷曼、美林、AIG都屬此類。
美國(guó)半官方的為住房抵押貸款機(jī)構(gòu)提供在再融資和擔(dān)保的房利美、房地美（也有翻譯成房貸美）遇到資金周轉(zhuǎn)不靈困境，迫使美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)財(cái)政部為他們開(kāi)放貼現(xiàn)窗口和提供融資渠道，也說(shuō)明了金融危機(jī)是如何不斷衍生延伸的。
房利美（The Federal National Mortgage Association ，簡(jiǎn)稱Fannie Mae ）和房地美（Federal Home Mortgage Corporation, 簡(jiǎn)稱 Freddie Mac ）是美國(guó)最大的兩家非銀行住房抵押貸款公司。房利美和房地美分別設(shè)立于1938年和1970年，屬于由私人投資者控股但受到美國(guó)政府支持的特殊金融機(jī)構(gòu)。兩家公司的主要業(yè)務(wù)是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機(jī)構(gòu)購(gòu)買住房抵押貸款，并將部分住房抵押貸款證券化后打包出售給其他投資者。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，這兩家所擁有的住房抵押貸款資產(chǎn)約占整個(gè)住房抵押貸款的50%，即約有5萬(wàn)億美元。其通過(guò)資產(chǎn)證券化出售后，美國(guó)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)持有3.5萬(wàn)億，另外約有1.5萬(wàn)億是由海外機(jī)構(gòu)所持有，各國(guó)中央銀行是主要的債權(quán)人。中國(guó)約持有3000多億。如果這兩家機(jī)構(gòu)倒閉，其引起的沖擊必將使全球性的。
因此，次級(jí)抵押貸款債券的危機(jī)在全球金融市場(chǎng)聯(lián)為一體，在金融衍生產(chǎn)品的鏈接下，就變成了對(duì)全球金融都有沖擊影響的事件。這也是為什么，美聯(lián)儲(chǔ)一行動(dòng)，其他央行也要跟著行動(dòng)，接連對(duì)金融體系注資的主要原因。沒(méi)有人希望美國(guó)金融市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，沒(méi)有人希望美元過(guò)分貶值，如果出現(xiàn)這種情況，美元資產(chǎn)的持有者是最大的損失者。而各國(guó)央行正是美元資產(chǎn)最大的持有者。
次貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響還剛剛開(kāi)始，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，進(jìn)入衰退的危險(xiǎn)仍然很大。世界經(jīng)濟(jì)這一輪增長(zhǎng)的周期已經(jīng)逐漸進(jìn)入尾聲，受次貸的沖擊，世界經(jīng)濟(jì)將被迫進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段，全球的增長(zhǎng)速度將會(huì)下降。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一段比較長(zhǎng)時(shí)間的低迷。目前，美國(guó)平均房?jī)r(jià)比2006年下跌了17%，預(yù)計(jì)還有10至15%的下降空間。美國(guó)的房?jī)r(jià)可能要到2009年第4季度才能止跌回升。目前美國(guó)的房屋銷售仍然在下降，2008年8月從7月的500萬(wàn)套降至490萬(wàn)套。
美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有重要的影響，但是這種影響是間接的，主要是通過(guò)資金層面和心理預(yù)期成面發(fā)生影響。
從資金成面看，美國(guó)金融危機(jī)使大投資銀行損失慘重，資金周轉(zhuǎn)不靈。從中國(guó)收縮資金是他們的選擇之一，高盛、摩根斯坦利都在出售他們?cè)谥袊?guó)原來(lái)購(gòu)買的房產(chǎn)。但是另外還有一些在這次危機(jī)中并沒(méi)有受到世紀(jì)沖擊的投資基金、私募基金，他們?cè)谖C(jī)之后把到眼光聚焦到了中國(guó)的一些中、小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式來(lái)進(jìn)行股權(quán)投資，簽訂回購(gòu)協(xié)議，把抄底房地產(chǎn)作為一種機(jī)會(huì)。因此，影響是復(fù)雜的，還需繼續(xù)觀察。
從心理預(yù)期角度看，美國(guó)金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的影響是不利的。由于害怕危機(jī)對(duì)消費(fèi)需求產(chǎn)生不利影響，新的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資變得更加謹(jǐn)慎，如果大家都裹足不前，市場(chǎng)的蕭條就會(huì)來(lái)臨。
從購(gòu)買這個(gè)角度看，金融危機(jī)增加未來(lái)的不確定性，人們可能推遲消費(fèi)，投資性的購(gòu)買也會(huì)推遲，這樣就可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一波長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，其實(shí)現(xiàn)在調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，雖然中央出臺(tái)了一些政策，但是這些政策對(duì)刺激消費(fèi)的作用有限，對(duì)刺激投資性需求幾乎沒(méi)有作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是看房子的成本是多少，而是看其未來(lái)的升值空間如何，而現(xiàn)在前景很模糊，這部分需求就進(jìn)入了觀望狀態(tài)。
在美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)之時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就已經(jīng)開(kāi)始了調(diào)整，美國(guó)金融危機(jī)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整的幅度進(jìn)一步加大。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，從中央到地方都寄予厚望，不希望其繼續(xù)萎縮，但是由于各種社會(huì)、政治原因，房?jī)r(jià)大幅度上漲的狀況也很難出現(xiàn)，所以未來(lái)中央即使出臺(tái)政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回到前幾年的火爆還是很困難的，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如美國(guó)一樣大幅下降的可能性也是不存在的。我個(gè)人估計(jì)在美國(guó)金融危機(jī)延續(xù)的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng)2010年中國(guó)會(huì)率先走出這一輪的經(jīng)濟(jì)衰退，到那個(gè)時(shí)候會(huì)有較好的前景。
美國(guó)次貸危機(jī)給我們的教訓(xùn)
過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期所支撐的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲不能伴隨大規(guī)模的負(fù)債購(gòu)置房產(chǎn)和其他金融資產(chǎn)現(xiàn)象，否則就可能種下隱患。另外，在通貨膨脹與資產(chǎn)膨脹之間，不存在長(zhǎng)期的替代，不能指望過(guò)多的貨幣永遠(yuǎn)流在金融資產(chǎn)上。資產(chǎn)膨脹所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)最終會(huì)使通貨膨脹也跟隨出現(xiàn)。
我們對(duì)通貨膨脹的容忍程度決定著資產(chǎn)泡沫的破裂程度和破裂方式。容忍度高些，可以使泡沫逐漸消退，并且可以避免硬著陸，否則金融危機(jī)是不可避免的解決方法。所以目前中央的政策已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，從年初的一保一控，改到目前的保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)進(jìn)入的“冬天”，但日子還是過(guò)得去的，但要恢復(fù)到前幾年的熱度還是很困難的。
返回頂部