對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2008年最后幾個(gè)月是由利好政策不斷、市場(chǎng)價(jià)格下行、觀望氣氛濃厚共同組成的。
從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看：在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益惡化的背景下，全球金融危機(jī)已對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大影響。對(duì)于我國(guó)2009年的宏觀經(jīng)濟(jì)，盡管面臨巨大的下行壓力，但積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)緩解經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的外部環(huán)境趨于好轉(zhuǎn)。
一是積極的財(cái)政政策將加大投資力度,房地產(chǎn)業(yè)在4萬(wàn)億元投資中將扮演重要角色，其中的9000億元投資將用于住房保障。
二是大幅度降息彰顯政府“保增長(zhǎng)”決心。央行在兩個(gè)月之內(nèi)連續(xù)五次降息，其速度之快、幅度之大前所未有，其中第四次降息高達(dá)1.08個(gè)百分點(diǎn)，等于四次27個(gè)基點(diǎn)降息，而且未來(lái)還有降息的空間。
三是政府仍將出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)政策。這些政策效應(yīng)將在半年到一年間顯現(xiàn)，2009年下半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將重回上升通道。房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)承擔(dān)著支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看：2008年市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)倒“V”形，2009年將呈現(xiàn)“L”形，有可能在年底出現(xiàn)回暖。隨著“救市”政策逐步到位，市場(chǎng)恐慌情緒將逐漸消失。因此展望2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)：有危機(jī)但不悲觀。
一是樓市階段性的供大于求不可避免。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是剛性的，而且還有著巨大的慣性作用；對(duì)于需求而言則具有較大的彈性，當(dāng)房地產(chǎn)上行時(shí)需求就會(huì)放大，而在下行時(shí)就會(huì)縮小。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26546億元,增長(zhǎng)22.7%，全國(guó)商品房銷售面積同比下降18.3%。由此可見(jiàn)，如何消化未售商品房將是2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要面對(duì)的第一個(gè)問(wèn)題。
二是房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐漸“放松”。盡管2009年房地產(chǎn)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，但是眾多的積極的因素正在擴(kuò)大。第一，從地方政府“救市”政策紛紛出臺(tái)之后，國(guó)務(wù)院也出臺(tái)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的十條措施，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。第二，央行大幅減息和房?jī)r(jià)調(diào)整有助于購(gòu)房剛性需求和購(gòu)買力的恢復(fù)，加速縮短行業(yè)調(diào)整的周期及幅度。第三，為有效地促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，刺激買方市場(chǎng)正常的住房需求，房地產(chǎn)調(diào)控政策必然根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)調(diào)整，調(diào)控政策的上限或許會(huì)回到2005年初。
三是房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組大勢(shì)所趨。在未來(lái)的1-2年，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組大勢(shì)所趨，產(chǎn)業(yè)集中度將明顯提高。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一直維持在3萬(wàn)家以上，產(chǎn)業(yè)集中度一直得不到有效提高，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率也一直維持在較低的比例。隨著市場(chǎng)的調(diào)整，那些2007年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，2009年開始進(jìn)入商品房市場(chǎng)，使房企的毛利率大大降低；而人工費(fèi)用成本剛性上漲，保障性住房力度加大，都會(huì)擠壓房企的利潤(rùn)和市場(chǎng)的需求，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)傷的是資金鏈非常緊張，一大批實(shí)力較弱的開發(fā)商會(huì)因此退出房地產(chǎn)行業(yè)或被有實(shí)力者兼并。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量會(huì)有所減少，產(chǎn)業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是壞事變好事。
四是未來(lái)中國(guó)城市化建設(shè)將加速。目前我國(guó)城市化水平較低，只有44.9%，低于世界平均水平的9-10個(gè)百分點(diǎn)。從世界城市化進(jìn)程看，城市化率達(dá)３０％～７０％的階段，正是房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金期”，就是我們通常所說(shuō)的“房地產(chǎn)黃金20年”。從現(xiàn)在到2020年的十多年中，我國(guó)仍將加速城市化建設(shè)，每年城市化率將以1%以上的速率提升，城市化水平每提高一個(gè)百分點(diǎn)，新增加的城市人口大約為1500萬(wàn)。隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，新增住房需求巨大。
房地產(chǎn)周期運(yùn)行規(guī)律告訴我們：衰退周期之后將是蕭條周期，表現(xiàn)特征是價(jià)格下跌交易繼續(xù)萎縮。但我們相信：隨著政府“救市”政策的傳遞效應(yīng)，蕭條周期有可能縮短。既然“冬天”來(lái)了，那么“春天”也就不遠(yuǎn)了。
作者為上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員
來(lái)源：東方早報(bào)
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