??? 日前，住房和城鄉(xiāng)建設部宣布，未來三年計劃全國投資9000億元用于保障性住房。據(jù)《信息時報》報道，雖然目前該計劃能落實多少還是一個未知數(shù)，但是已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士認為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力。有的專家就認為：9000億元投入保障房，打亂了市場預期，市場上一部分人本應進入商品房市場，但受保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產(chǎn)市場調(diào)整期。
??? 我們認為，說9000億元投資保障住房增加了房地產(chǎn)市場觀望氣氛，給樓市回暖帶來了壓力，其實是夸大了保障型住房對商品房市場的沖擊。
??? 首先，從保障房供應政策機制等看，保障房與商品房是兩個相對割裂的市場。經(jīng)濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難，而商品房市場主要是為中高收入以上的群體改善住房提供資源。因此，保障房和商品房的目標群體存在差異。我們通常所說的市場上的住房具有鮮明的雙重屬性，既是消費品，也是一種投資產(chǎn)品。保障房屬于一種滾動性的社會公共資源，它不得出租、出借、經(jīng)營或違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓，只能自住，當你不住時選擇的路子只有一條：退出，因為后面還有人要住。這也就是說保障房只能是住房的消費市場，而非住房的投資市場。也正是基于此考慮，政策規(guī)定，保障房一定是小戶型，而且只能是每戶一套。過去在保障房中出現(xiàn)的大房型以及開豪華車的高收入者擁有的情況并不是制度設計上的錯誤，而是執(zhí)行過程中的偏差。
??? 其次，從房地產(chǎn)市場的容量來看，全國每年銷售商品住房約550萬套左右。保障性住房當中的200萬套廉租房和100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程是政府的“托底”工程，與商品房市場是沒有關(guān)系的。對商品房市場有關(guān)系的400萬套經(jīng)濟適用房，平均每年130多萬套約占整個商品房市場的20%～25%，應該說這個比例是比較恰當?shù)?，之所以認為每年130多萬套經(jīng)濟適用房規(guī)模過大，主要因為我們過去的規(guī)模過小，過去幾年我國經(jīng)濟適用房平均每年占房地產(chǎn)市場的份額僅為5%左右，遠遠不能滿足市場需求，導致相當一部分人擠入商品房市場，這是引起房價快速上漲一個重要方面。目前這種規(guī)模，不僅可以解決較多家庭的住房困難問題，而且也是對過去保障房不足的補課。
??? 第三，從中央政府最近出臺的一系列“救市”政策來看，無論是降低契稅還是有限度解禁“二套房”，目標指向非常明確，那就是不保房價保市場，不保開發(fā)商保民生。中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，將分流商品房市場需求，抑制房價大幅反彈。
??? 9000億元投資不僅僅是一個數(shù)字，其深刻含義就在于它是政府保增長、促內(nèi)需政策的一個重要組成部分。在當前全球金融危機和經(jīng)濟衰退的大背景下，中央希望中國經(jīng)濟能夠保持平穩(wěn)增長。在出口受阻的情況下，那么擴大投資和刺激內(nèi)需顯然是必由之路。在現(xiàn)階段，比較理想的做法是投資和消費兩者并舉，而刺激房地產(chǎn)對這兩方面都有推動作用。
??? 與十年前通過住房商品化來拉動經(jīng)濟增長不同,現(xiàn)在強調(diào)的是增加保障性住房投資。具體而言,今后三年內(nèi),全國將新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年達3000億元。平均每年3000億元的投資規(guī)模相當于2007年全國房地產(chǎn)實際完成投資額2.5萬億元的12%，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。
??? 住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人也表示,加大住房保障投資對拉動固定資產(chǎn)投資和刺激消費有雙重促進作用。通過這些大規(guī)模住房保障投資,可以促進居民住房消費。另外,居民在獲得住房保障后,還能降低對未來的風險預期,加大其他家庭消費。
??? 由此可見，9000億元投資既是中央政府保投資促增長、保民生促內(nèi)需的一大“利器”，同時也是拉動國民經(jīng)濟的重要“引擎”。因此，9000億元的投資需要的是落實到實處，而不是架空它。
(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心 副研究員)
來源：東方早報?
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