據報道，一份研究了將近兩年的房地產長期政策規(guī)劃，如今正等待國務院審批，有望近期出臺，但是該規(guī)劃可能不包含新的刺激房地產市場的政策。規(guī)劃的內容主要包括構建保障性住房體系，拓寬房地產融資渠道，促進房地產業(yè)結構調整等。

　　此前據報道：經過權衡再三，住房和城鄉(xiāng)建設部想到了一個好辦法，既有望讓房地產搭上產業(yè)振興規(guī)劃的末班車，又可以避免在即將召開的全國“兩會”上招惹非議。這個辦法，就是去掉規(guī)劃題目中的“振興”二字，以“房地產業(yè)發(fā)展和調整規(guī)劃”的名義向國務院申報。

　　對此，市場上出現了不同意見。有意見認為：振興房地產，關鍵是要把樓價降下來。還有意見認為：既然房地產作為支柱產業(yè)，為什么不理直氣壯地說振興呢？而深圳萬科的王石就曾公開表示，房地產市場需要的是形成有效的公平的市場秩序，而不是各種名目的救市政策。

　　那么，房地產業(yè)需不需要一個長期規(guī)劃？房地產業(yè)又究竟需要怎樣的“振興”規(guī)劃呢？

　　首先，房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，確實應該有一個具備可持續(xù)性的長期規(guī)劃。當然，這個長期規(guī)劃的目標絕不是“振興”房價，而是要“振興”市場。去年下半年，我國房地產開始進入衰退期，出現價滯量跌。盡管去年底在利好頻出的情況下，房地產成交量開始回升。但是進入2009年，市場的觀望情緒重新出現，主要原因有二：一是市場期待政府新一輪“救市”政策的出臺，例如購房退稅和購房入戶等。二是全國各地的房價和購房者的心理價位依然有很大差距。而從實際情況來看，可能推動房價上漲的政策很難得到中央支持。由此可見，房地產業(yè)的“振興”規(guī)劃是需要提振信心，振興房地產市場。

　　其次，房地產業(yè)的“振興”規(guī)劃應該立足于房地產業(yè)長遠和諧發(fā)展。這幾年，我國的房地產業(yè)一直是人們關注的焦點，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，使得越來越多的人只能望房興嘆，而住房保障的不到位使房地產業(yè)發(fā)展出現蹺腳。目前，政府已經意識到房地產業(yè)的和諧發(fā)展對于建設和諧社會必要性和重要性，為此政府去年出臺的“4萬億經濟振興”計劃中，9000億元用于住房保障。然而，就是這9000億元，一直被有些人和有些地方政府用來說“事”，現在房地產業(yè)的“振興規(guī)劃”應該是這9000億元的住房保障得以具體落實的時候了。一旦這9000億元住房保障真正得到落實啟動，那么鋼鐵、水泥等下游產業(yè)也必然開始受到影響，迅速得以啟動。那么2000多萬待業(yè)的農民工中的相當一部分也將重新回到工作崗位上，這對于穩(wěn)定社會和刺激經濟發(fā)展無疑是一架“雙引擎飛機”。

　　第三，價格調整是房地產業(yè)“振興規(guī)劃”的前提。目前，房地產市場重新陷入低迷，一方面是因為房價并沒有調整到市場認可的地步，另一方面是房地產周期在起作用，應該說目前房地產市場正處在蕭條之中。從市場情況來看，房地產業(yè)要“振興”，價格調整是必需的。在當前的形勢下，唯有價格進一步調整，市場成交量才會放大。從各地樓盤的銷售情況來看，那些優(yōu)惠幅度比較大的樓盤銷售量迅速走高已經充分說明了這一點。至于說到房價是高了還是低了，北京、上海等地的一把手都表示房價不能再高了，已經說明這一問題了。

　　第四，房地產業(yè)“振興”必須是振興房地產健康。從當前來看房地產業(yè)依然是一個高利潤產業(yè)，這是因為在我國房地產業(yè)還處在發(fā)展階段。從長遠來看，房地產業(yè)的利潤率應該向社會平均利潤率看齊，然而從一些房地產上市公司公布的2008年的上半年的資料來看，房地產公司的毛利率是驚人的，最高的達77.48%，這說明房地產業(yè)的高利潤率是不爭的事實。同時由于房地產的高利潤率吸引大量資金進入房地產領域，導致企業(yè)參差不齊，產業(yè)集中度低。因此，優(yōu)勝劣汰、提高房地產業(yè)集中度是房地產走向健康的必由之路。

最后，不管是房地產業(yè)“振興規(guī)劃”還是“房地產業(yè)發(fā)展和調整規(guī)劃”，房地產市場仍將按照原有的經濟規(guī)律運行，在經過了多年的高速發(fā)展之后，進入一個下降調整周期是不可避免的。

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（作者為上海社會科學院房地產研究中心，研究員）

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來源：《東方早報》 2009-2-16