?據(jù)6月11日《東方早報》報道：在前天上海土地交易市場舉行的寶山土地專場推介會上，在未來土地出讓過程中，此前在出讓文件中強制規(guī)定的90平方米以下小戶型比例要求被取消。在談及住宅用地“90/70”比例問題時，寶山區(qū)相關(guān)負責人透露，這一政策已經(jīng)淡化。該負責人表示，盡管沒有書面文件，但根據(jù)上海市有關(guān)方面的精神，此次推介的土地將不再規(guī)定“90/70”比例。

所謂“90/70”，是2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！边@就是簡稱的“90/70”政策。

然而在國際金融危機引發(fā)我國宏觀經(jīng)濟衰退，房地產(chǎn)市場更是萎靡不振的背景下，全國各地和中央政府相繼出臺了一系列房地產(chǎn)救市政策。如今，我國房地產(chǎn)市場還沒有出現(xiàn)全面回暖跡象，但是住宅市場出現(xiàn)了全面復蘇，在南京、重慶、北京等大城市開始尋求突破90/70的限制之時，上海也開始進行相應(yīng)調(diào)整，其主要原因有以下四個方面：

首先，“90/70政策”并沒有起到應(yīng)有的作用。實際上“90/70政策”初衷在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中早已說得分明：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲。盡管想法非常好，住房面積小了，自然總價也就得到控制，老百姓也就買得起房子。然而，到了2007年，縱觀全國各大城市，房價皆一路高歌猛進。并且“90/70政策”在執(zhí)行過程中被嚴重異化，往往是“上有政策，下有對策”。在上海一些新建項目中，出現(xiàn)“小高層+連體別墅”的開發(fā)模式，市場上100-150平方米的住房出現(xiàn)供應(yīng)短缺。因此“90/70”政策的退出只是時間問題。

其次，住宅市場出現(xiàn)新的變化。當前，上海住房市場中購房最急切的是剛性需求和改善型需求。剛性需求主要是每年十多萬“新人”的需求，而改善型需求主要是那些小房換大房的購房者。這些購房者的年齡多集中在30歲～40歲之間，需要一套合適的住房來滿足其一家三口甚至三代同堂的居住需求，顯然，90/70的政策，無法滿足他們的需求。

第三、住房保障得到進一步落實。“90/70”政策出臺之時，我國住房保障工作還處在起步階段，在1998-2006年的8年間，全國廉租住房保障戶數(shù)僅為32萬戶，從2007年開始我國住房保障得到進一步落實，當年新增68萬戶，2008年新增153萬戶。根據(jù)《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》，總體目標是從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。在逐步實現(xiàn)了住房的保障制度后，剩下的住房需求就應(yīng)該由市場來解決。完全市場化的商品房市場如果政府再規(guī)定套型面積大小、中小戶型比例，似乎有點畫蛇添足。

最后，家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化。目前上海80后的“新人”幾乎清一色的是獨生子女，相對而言在生活自理方面的能力比較弱一點。因此，所謂的“啃老族”也好，所謂的“照顧型”也好，這已經(jīng)成為上海未來家庭的一種新趨勢，這也正驗證了“合久必分，分久必合”的一句古言。因此，對大部分家庭而言，兩套大戶型的住房只能是奢望，一套適合于兩代人或者三代人居住的三居室住宅，正成為人們追求的主力房型。

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?(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)

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東方早報 2009年06月12日

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