據
一是房地產市場開始復蘇。今年以來，我國房地產市場在中央一系列暖市政策的影響下，從“小陽春”行情演變?yōu)椤靶乱惠喐叱薄?。根據國家統(tǒng)計局1-5月全國房地產市場運行情況統(tǒng)計：1-5月，全國完成房地產開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%；1-5月，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%；1-5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%。其中，商品住宅銷售面積增長26.7%；辦公樓銷售面積下降1.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.3%。1-5月，商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。其中，商品住宅銷售額增長49.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長11.6%和27.9%。盡管今年上半年的數(shù)據還沒有公布，但從6月份房地產市場銷售十分火爆的情況來看，今年上半年的數(shù)據肯定大大超過1-5月的數(shù)據。
二是房地產國有企業(yè)開始重新回歸。從1990年代至今，我國國有房地產企業(yè)在國退民進的背景下，紛紛進行民營化、多元化的改制，國有房地產企業(yè)在房地產市場上的話語權逐步喪失。民營化、多元化已成為房地產企業(yè)的發(fā)展模式，并逐步占據市場主導地位，尤其是在一些市場基礎好、發(fā)育快的地區(qū)，民營房地產企業(yè)“后發(fā)而先至”，并逐步從市場的“少數(shù)派”向“實力派”發(fā)展。例如在房地產國有企業(yè)比較強的上海，從2002年開始，在房地產銷售排名前十的開發(fā)商當中，民營企業(yè)占半壁江山，其中領頭羊就是新崛起的民營企業(yè)。最近幾年來，這種情況愈演愈烈，民營化、多元化的企業(yè)已占據市場主導。在其他一些地區(qū)，國有房地產企業(yè)更是名落孫山。
然而，房地產市場并不是充分競爭的市場，房地產生產的產品（住房）不但具有商品屬性，而且更兼有社會屬性。因此，它不可能完全依靠市場來進行調節(jié)，就必須要用政府政策進行調控。相對而言，政府對國有房地產企業(yè)調控要比民營化、多元化的企業(yè)容易得多。在這種背景下，房地產國有企業(yè)開始重新回歸，從原先的國退民進到現(xiàn)在國進民退，對一些已經改制的房地產企業(yè)中的個人股紛紛進行回購，使國有控股股東重新占據主導地位。
國有房地產企業(yè)重新回歸市場主導地位，從有利的方面來看：
一是可能有利于房地產宏觀調控。近幾年來，我國房地產宏觀調控一直沒有停止過，而且效果并不如人意，其原因是多方面的。但是，房地產企業(yè)參差不齊是其主要原因之一。
二是有利于提高房地產業(yè)集中度，從國際經驗來看，一般大型房地產開發(fā)企業(yè)或房地產企業(yè)集團是市場舞臺的主角，占據市場的絕大部分份額，如香港五大地產商的市值都在百億美元以上，占據了香港樓市的半壁江山。而我國房地產企業(yè)進入門檻過低，企業(yè)規(guī)模過小，據有關資料報道，我國百強房產企業(yè)，僅占市場份額20%。因此，大央企大國企進入房地產領域，將大大提高房地產業(yè)集中度。
三是有利于住房保障任務落到實處。住房保障作為和諧社會的一項基本任務，要那些多元化、民營化企業(yè)擔當重任是勉為其難的。
從不利的方面來看：
一是大央企、大國企除在資產規(guī)模、資金來源等方面具有相當大的優(yōu)勢之外，其他在資產效率、人才使用、經營機制、經營方式、收益分配等方面都有待于進一步的提高。
二是大央企、大國企成為房地產市場主角以后，開發(fā)效率、市場公平問題以及是否會形成新的壟斷等等，有待逐步破題。
總而言之，大央企、大國企成為房地產市場主角一方面是房地產市場發(fā)展的選擇，另一方面則是新形勢下的歷史使然。
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（作者系上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員）
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來源：東方早報
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