據(jù)《東方早報(bào)》7月20日報(bào)道：針對(duì)當(dāng)前商品房銷售中“少量多批”“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海市近日出臺(tái)《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方案?jìng)浒负头康禺a(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售。預(yù)售面積不得低于3萬平方米，銷售方案須經(jīng)備案并公示。

這是上海市政府有關(guān)部門自去年10月份對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“救市”以來，第一次開始“澆水降溫”。為什么時(shí)隔9個(gè)月，政府主管部門的態(tài)度來了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，主要原因是：

今年春節(jié)至今，上海住宅市場(chǎng)從一波小陽春的行情發(fā)展成為“主升浪”行情，日成交量從300-400套增加到600-700套，再到1000套以上，達(dá)到了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期的水平。2009年上半年，上海一手商品住宅成交面積超過880萬平方米，和去年上半年相比增長了70%。市場(chǎng)庫存急劇下降，庫存量只有3-4個(gè)月， 根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)：截至7月20日，可售住宅套數(shù)僅37114套，面積522.73萬平方米。與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)回暖，商品房銷售中“少量多批”“捂盤惜售”的“饑餓營銷”法，已從個(gè)別有所抬頭到成為一種普遍現(xiàn)象，這更加劇了市場(chǎng)恐慌。6月19日-6月21日，上海樓市迎來17個(gè)樓盤井噴式的開盤狂潮，無論是市中心或郊區(qū)，在松江或南匯，這些樓盤的售樓處前盡是排起的購房長隊(duì)。

同時(shí)，房價(jià)也出現(xiàn)不同程度的上漲，中房上海住宅指數(shù)今年6月比2008年12月上漲65點(diǎn)，漲幅3.46%，許多樓盤的漲幅超過了兩位數(shù)，一些市中心樓盤的漲幅超過30%。7月17日，2180套房源入市，但是價(jià)格卻普遍上漲了10%至20%左右。

上海房價(jià)的迅速上漲已引起上海市委市政府的高度重視。在7月14日結(jié)束的中共上海九屆市委八次全會(huì)上，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)問題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。同時(shí)， “開發(fā)商加價(jià)銷售”開始被認(rèn)為是除供求關(guān)系之外，推動(dòng)房價(jià)過快上漲的主要因素之一。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生曾表示：“房價(jià)上漲主要原因除受供求關(guān)系影響之外，部分開發(fā)商加價(jià)銷售也推動(dòng)了價(jià)格上漲?！?/SPAN>

今年以來，上海房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)多次組織滬上各大開發(fā)商進(jìn)行座談，主題基本上都圍繞著一個(gè)重點(diǎn)展開，就是要求各大開發(fā)商要珍惜目前的市場(chǎng)，不要盲目漲價(jià)。然而，市場(chǎng)依然我行我素，并且大有愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，在二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)局部有價(jià)無市的現(xiàn)象。因此，房價(jià)上漲過快導(dǎo)致政府直接干預(yù)。對(duì)此，市場(chǎng)出現(xiàn)各種各樣的聲音，其中有不少人認(rèn)為：政府管得太寬了，居然連企業(yè)的營銷方式也要管，是不是要回到“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的年代？我們以為：此言差矣。

首先，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看：現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的事實(shí)已經(jīng)充分證明，市場(chǎng)機(jī)制這只“看不見的手”遠(yuǎn)不是萬能的，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈的問題。必須通過政府規(guī)制來解決。政府規(guī)制是一種政府或國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)行為，政府規(guī)制的對(duì)象是微觀經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為，政府規(guī)制的途徑是制定和實(shí)施有關(guān)的政策法規(guī)。因此，政府規(guī)制能夠在一定程度上解決市場(chǎng)失靈問題。

其次，從市場(chǎng)角度來看：房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)處于壟斷地位,一定程度操縱房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；其產(chǎn)品（住宅）也并不是完全意義下的商品，帶有準(zhǔn)公共物品的屬性。因此，政府的干預(yù)是免不了的事。

第三，從政府的角度來看：希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。當(dāng)市場(chǎng)處于衰退蕭條時(shí)，政府出臺(tái)一系列的暖市政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。如今房地產(chǎn)出現(xiàn)一些非理性因素，政府進(jìn)行干預(yù)，希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠配合政府一起來維持市場(chǎng)穩(wěn)定。如果效果不好不排除政府會(huì)再出臺(tái)一些政策來穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，此次政府出臺(tái)干預(yù)政策在具體細(xì)節(jié)上，應(yīng)該更清晰更具操作性，使政策起到“精確制導(dǎo)”作用。

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最后，從開發(fā)商的角度看，追求利潤最大化無可厚非，但更要考慮整個(gè)社會(huì)和諧發(fā)展的需要和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各方來說，大家都要非常珍惜今天來之不易的市場(chǎng)形勢(shì)，一旦因?yàn)榉績r(jià)上漲過快引起政府強(qiáng)力干預(yù)最終導(dǎo)致市場(chǎng)重新回落，這是大家都不愿看到的事情。

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（作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員）

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來源：東方早報(bào)2009-7-21

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