8月5日，上海市公積金管理中心發(fā)布《上海市住房公積金2009年上半年運(yùn)行分析報(bào)告》顯示，個(gè)貸發(fā)放金額遠(yuǎn)超去年全年總量，同比增長(zhǎng)111.50%。同時(shí)，該中心發(fā)布了對(duì)2000戶購(gòu)房及貸款人的隨機(jī)問卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，一是第一次購(gòu)房、第一次使用住房公積金貸款和為了自住而購(gòu)房的比例很高，分別達(dá)到71.12%、80%和84%；二是購(gòu)房和貸款人的年齡和婚姻狀況分別是30歲以下的占54.4%，已婚的比例為70.30%。三是購(gòu)房人家庭年收入在10萬元以下的占42.63%，20萬元以上的占12.27%，有32.29%的人認(rèn)為還貸壓力較大，有50.55%的人認(rèn)為一般；四是年輕人購(gòu)房時(shí)，10.67%的購(gòu)房者完全由父母承擔(dān)首付款，而51.60%購(gòu)房者的首付款得到父母的一定資助；五是購(gòu)房者所購(gòu)住房在外環(huán)以內(nèi)的占60.67%，在外環(huán)外的為39.33%，和年初相比所購(gòu)住房?jī)r(jià)格上漲了10%以內(nèi)的有51.43%，上漲10%～20%的有43.51%，上漲20%～30%的有3.19%。

我們從以上一系列數(shù)據(jù)中可以得到這樣的信息：第一，上海住房的剛性需求是非常強(qiáng)的；第二，購(gòu)房者在價(jià)格選擇上是比較理性的，這從有50.55%的人認(rèn)為還貸壓力一般可以得到驗(yàn)證；第三，年輕人購(gòu)房需要家人資助，由于房?jī)r(jià)較高三個(gè)家庭購(gòu)一套房已成為一種趨勢(shì)；第四，購(gòu)房者快樂并痛著，有四成以上購(gòu)房者的年收入在10萬元以下，30年的“房奴”是不可避免的；第五，房?jī)r(jià)上漲的力度還是非常大的。

下面我們?cè)賮砜匆唤M統(tǒng)計(jì)局2009年上半年有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)：一是本市房地產(chǎn)開發(fā)投資623.63億元，比去年同期下降3.1%。 二是商品住宅施工面積5350.2萬平方米，下降4.5%。 三是商品住宅新開工面積755.47萬平方米，下降8.2%。 四是商品住宅竣工面積555.62萬平方米，下降10.5%。 五是商品住宅銷售面積1443.12萬平方米，增長(zhǎng)34.8%。

由此可見，上海今年上半年住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)特征與供求關(guān)系密切相關(guān)。最近，上海主要領(lǐng)導(dǎo)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，中共中央政治局委員、市委書記俞正聲在接受鳳凰衛(wèi)視(1.56,-0.07,-4.29%)主持人專訪時(shí)說：房?jī)r(jià)高不高？高啊，當(dāng)然高，我覺得房?jī)r(jià)高。怎么辦？增加供給量。還有什么？上海市長(zhǎng)韓正也表示：上海房?jī)r(jià)已過高，將增加土地供應(yīng)進(jìn)行冷卻。因此，保持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展還必須在以下四個(gè)方面下工夫：

首先，切實(shí)加快保障性住房建設(shè)。當(dāng)前上海保障性住房建設(shè)正在積極推進(jìn)中，但是總有那么一種“雷聲大雨點(diǎn)小”的感覺：眾人期盼的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》遲至2008年底才出臺(tái)，《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》于今年6月24日由市政府正式發(fā)布，但時(shí)至今日，這一“辦法”還沒有正式實(shí)施。預(yù)計(jì)，一旦正式實(shí)施，將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)起到積極作用。

其次，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。二套住房貸款必須要“首付四成，利率上浮10%”。去年年底，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，銀監(jiān)會(huì)放寬了對(duì)第二套住房的限定條件，眾多銀行紛紛采取了放松第二套住房貸款的做法。二套住房貸款基本上都可以享受第一套的優(yōu)惠條件。今年7月上海銀監(jiān)局重審“二套房”政策，要求滬上銀行嚴(yán)格加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。然而，在具體執(zhí)行上往往是上有政策，下有對(duì)策。

第三，增加供應(yīng)加快推地速度。今年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積四大指標(biāo)都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，如果上海每年成交2000萬平方米的住宅，那么在建的住房面積必須在6000萬平方米。因此，加大投資增加供應(yīng)勢(shì)在必行。

最后，打擊“捂盤惜售”要?jiǎng)诱娓??！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》自7月1日實(shí)行以來，“捂盤惜售”并未完全消失。對(duì)此應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《暫行規(guī)定》第十條，“捂盤惜售”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)記入信用檔案，按規(guī)定予以降低直至撤銷資質(zhì)處理，清理門戶。

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?(作者系上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心研究員)

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來源：東方早報(bào)2009年08月07日