《中國青年報》8月20日報道了中國社會科學院“2009年城市藍皮書”中質疑土地儲備制度：作為政府宏觀調控重要手段的土地儲備制度，在實踐中暴露出一些缺陷，直接影響社會經濟目標的實現。其中，土地收購價格機制因此而變得混亂，不僅給市場造成困擾，也給政府形象帶來不良影響。更有一些開發(fā)商直言不諱：房價飛漲都是土地儲備“惹的禍”。

所謂土地儲備制度，是指政府依照法律規(guī)定，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理后予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種管理制度。1996年，上海市成立土地發(fā)展中心，是我國第一家土地儲備機構。此后短短幾年的時間，全國1000多個市、縣建立了土地儲備制度。國土資源部、財政部、中國人民銀行在2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，以“完善土地儲備制度，加強土地調控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力”為目的。

土地儲備制度是我國在土地管理方式逐步從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，土地利用方式由外延粗放型向內涵集約型轉變的背景下，以提高土地利用效率和優(yōu)化土地資源配置為目的，合理運用社會主義市場經濟的宏觀調控手段，實現土地資產保值增值。它在保護耕地，發(fā)揮政府的宏觀調控作用，優(yōu)化城市土地資源配置，盤活存量土地資產，防止土地資源的閑置和浪費，增加財政收入等方面都具有十分重要的意義。

然而，土地儲備制度從誕生至今的十多年，一直受到一些部門和開發(fā)商的詬病。其目的就是將高房價責任推向政府，并且言下之意，政府不應壟斷土地一級供應市場。隨著最近房地產市場的回暖，土地市場也是異?；鸨?，在那些“老地王”曬太陽時，“新地王”則紛紛涌現。有的開發(fā)商通過各類渠道提出：“應該允許企業(yè)儲備土地”、“將土地動工開發(fā)期限從2年延長為4年”等等。很顯然，這些房地產開發(fā)商在變相儲備土地能獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢的好處外，還能坐享土地增值收益，試圖“一箭雙雕”。

根據搜房網發(fā)布的《2009上半年中國房企土地儲備排行榜》顯示，截至今年6月底，包括恒大、世貿、保利、富力、萬科等在內的10家房企土地儲備總量超過3億平方米，幾乎相當于全國全年房地產開發(fā)規(guī)模的一半。截至今年6月底，榜單前10強企業(yè)儲地規(guī)模均在2000萬平方米以上。其中，恒大地產握有5000萬平方米的土地，成為全國最大的“地主”。由此可見，儲地成了部分上市房企的另類“盈利”模式，聯(lián)想近來大央企、大國企紛紛拿地成為“新地王”，不免使人擔心未來的土地市場很可能會變成“大企業(yè)的游戲”。

因此，完善土地儲備制度，保持房地產市場穩(wěn)定刻不容緩。

一、編制土地儲備規(guī)劃。盡管我國許多城市建立了土地儲備制度，但是并沒有編制相應的規(guī)劃，因此在實踐操作過程中隨意性較強，弱化了土地供應市場和房地產市場的宏觀調控作用。編制土地儲備規(guī)劃，有利于落實和協(xié)調城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他相關規(guī)劃，同時可以避免由于信息不公開透明所造成的弊端。

二、提高土地儲備法律地位。目前《土地儲備管理辦法》僅是由國務院下屬部門就土地儲備制定的專門性規(guī)范文件，不具有較高的法律地位。而《土地管理法》是全國人民代表大會常務委員會通過的土地管理的基本法，建議在《土地管理法》擬議修訂過程中，增加有關土地儲備內容。

三、完善土地儲備方式。目前出讓土地的招、拍、掛的招標方式，基本上都是以價高者得，這在一定程度上推高地價，同時也推高了房價。要把投標者的資質、從業(yè)經驗、房產業(yè)績、市場聲譽、信用度、開發(fā)計劃、土地利用能力等作為一項重要指標，提高它的權重。上海在建筑工程中已經終結低價中標，那么在土地的招、拍、掛中是否終結價高者得，我們將拭目以待。

四、建立土地儲備基金。這在一定程度上可以避免在職政府過度依賴“土地財政”，給后任政府預留發(fā)展基金，同時也可以保障廉租房的資金來源。

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（作者系上海社科院房地產研究中心研究員）

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來源：東方早報2009-8-21

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