?問：近幾年，物業(yè)稅一直是民眾關(guān)注的爭議話題。很多人認(rèn)為，物業(yè)稅短期內(nèi)影響房價(jià)走勢。近期有復(fù)旦大學(xué)教授提出，開征物業(yè)稅有可能“拆散”百萬家庭。請問，在房價(jià)不斷高企的今天，物業(yè)稅能成為擠出房產(chǎn)泡沫的神來之筆嗎？稅收又會對人們的行為產(chǎn)生什么影響？?

———東方網(wǎng)網(wǎng)友 小蟲?

答：今年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，開征物業(yè)稅舊話重提，再次引起社會熱議。比較廣泛的意見認(rèn)為，開征物業(yè)稅能抑制房價(jià)攀升，擠出房產(chǎn)泡沫；部分意見認(rèn)為，開征物業(yè)稅困難重重，短期內(nèi)難以實(shí)施；也有人認(rèn)為，開征物業(yè)稅弊端不少。作為一種財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅能減緩房價(jià)上升，卻不會從根本上改變房價(jià)走勢。?

物業(yè)稅是世界各國通行的一項(xiàng)稅種。具體來說，物業(yè)稅是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其保有人（所有者或準(zhǔn)所有者）每年繳納的一定稅款，應(yīng)繳稅額會隨著不動產(chǎn)市場價(jià)值的變化而浮動。本質(zhì)上，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民部分固定資產(chǎn)保有階段所征收的一種稅。從房地產(chǎn)市場看，物業(yè)稅有利于理性消費(fèi)、節(jié)約資源、減少投機(jī)、平抑房價(jià)等，是促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展的積極因素。?

征收物業(yè)稅，有其依據(jù)。政府對國民的固定資產(chǎn)提供了保護(hù)和方便，如賦予國民以登記權(quán)、交易權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)、贈與權(quán)等并予實(shí)施；與此相對，政府在需要時(shí)也可以強(qiáng)制要求國民為之繳納一定的稅金以充公用。?

世界上大多數(shù)實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制的國家或地區(qū)，都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。當(dāng)然，征收對象、稱謂和稅率存在差異。物業(yè)稅在美國稱為財(cái)產(chǎn)稅，美國各州稅率有所不同，約在1%-3%之間。加拿大的物業(yè)稅稅率，也是各地不一，有的省的稅率是3年不動產(chǎn)平均值的0.5%。物業(yè)稅在英國稱為住房財(cái)產(chǎn)稅，最低稅率約為1.1％。新加坡物業(yè)稅的稅率，一般為財(cái)產(chǎn)年值的13%，自住房屋為4%。我國香港地區(qū)也征收物業(yè)稅。?

我國自1956年社會主義改造到改革開放以前，城鎮(zhèn)基本上沒有新的私房出現(xiàn)，幾乎全部城鎮(zhèn)的土地和房屋都?xì)w于國有。在此背景下，物業(yè)稅淡出人們的視野。改革開放以后，土地房屋的商品屬性逐漸為人們所認(rèn)識，上世紀(jì)80年代末開始實(shí)行土地有償出讓，商品房開始大量興建并為公眾廣泛保有。作為一項(xiàng)世界通行而又有國民收入再分配意義的物業(yè)稅，被再次提上日程就理所當(dāng)然了。?

當(dāng)前，許多人期望開征房地產(chǎn)物業(yè)稅能有助于抑制房價(jià)的上升。這是有一定道理的。按照我國的價(jià)格管理體制，商品房的價(jià)格是由市場決定的，也就是說，由供需雙方形成的均衡價(jià)格來決定的。物業(yè)稅是由保有人來支付的，這意味著，對房屋買方增加了持有成本。從理論上看，持有成本的上升，將導(dǎo)致需求曲線整體向下方移動，也使價(jià)格均衡點(diǎn)下移，即導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格的下降。此外，由于物業(yè)稅是需要每年交納的，這使它持續(xù)具有抑制價(jià)格上升的功能。?

但房地產(chǎn)的價(jià)格形成是復(fù)雜的，單靠征收物業(yè)稅不足以阻止房價(jià)上升。簡單而言，從供應(yīng)角度看，土地是極其稀缺的，其價(jià)格剛性程度大，上升趨勢是長期不變的，這是導(dǎo)致房價(jià)長期上升的主要因素之一。從需求角度看，我國工業(yè)化和城市化的長期趨勢將不變，對房地產(chǎn)的需求長期上升，這也是導(dǎo)致房價(jià)長期上升的主要因素。此外，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，我國金融將長期保持貨幣供應(yīng)比較充分的局面（不排除短期的短缺），這導(dǎo)致對股票、房地產(chǎn)等資本品的追逐是一個長期現(xiàn)象，也會推動房價(jià)的上升。粗略看來，單靠物業(yè)稅一己之力擋住房地產(chǎn)價(jià)格長期上升之勢，是不可能的。這也不是征收物業(yè)稅的根本目的。?

房地產(chǎn)物業(yè)稅不足以阻止價(jià)格上升，也可以從海外的經(jīng)驗(yàn)中得到證明。世界上大多數(shù)實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制的國家或地區(qū)，都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。但沒有找到由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不上升的案例。可見，在我國，物業(yè)稅具有降低房地產(chǎn)價(jià)格、抑制泡沫的作用，但是長期看并不能阻止價(jià)格的上升。?

當(dāng)前，我國要全面開征房地產(chǎn)物業(yè)稅，確實(shí)是一個復(fù)雜的課題。難題至少有：被征稅的房地產(chǎn)客體范圍多寬，行政劃撥的土地以及農(nóng)村房地產(chǎn)是否納入？一個人或一個家庭在一市或多市保有多套房屋，如何計(jì)算和征收？在種種問題背后，核心則是物業(yè)稅牽涉到的利益與公平問題。?

在物業(yè)稅設(shè)計(jì)方面可從以下幾個方面入手：第一，在征稅的房地產(chǎn)客體選擇上，考慮先縮小牽涉面，只限于商品性土地和房屋，甚至限于其中某一種類土地和房屋，如高價(jià)房屋，待條件成熟后再逐步擴(kuò)大。第二，以產(chǎn)權(quán)證為單位作為具體的征稅對象，這樣，可以避開多地區(qū)或多套房的審核難題。第三，房地產(chǎn)的市場價(jià)值評估，可以最后購進(jìn)價(jià)加上當(dāng)?shù)叵M(fèi)物價(jià)指數(shù)因素、房屋折舊因素統(tǒng)一計(jì)算，避免評估的復(fù)雜技術(shù)問題，從而降低評估成本。第四，起步稅率從低，征收范圍從窄，降低被征稅對象的消極情緒。第五，一定程度上考慮，開征物業(yè)稅后人們可能采取的消極避稅行為及其應(yīng)對舉措。

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（作者為上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、研究員、博士生導(dǎo)師 ）

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來源：解放日報(bào)2009-8-31

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