據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》9月24日報(bào)道：根據(jù)官方公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海今年公告出讓的土地收入已高達(dá)526.1141億元，其中住宅土地賣了291.9147億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均領(lǐng)先全國。上海2007年所有公開土地的出讓金是481.294億元，2008年是398.1842億元，今年三季度未過，已遠(yuǎn)超前兩年全年的數(shù)字。上海市規(guī)劃和國土資源管理局最新數(shù)據(jù)披露，上海全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。可以預(yù)計(jì)，2009年上海土地出讓金將達(dá)到一個(gè)新的水平。

為什么會(huì)出現(xiàn)上述情況，我們認(rèn)為主要有以下三方面原因：

第一，創(chuàng)建國際金融中心和國際航運(yùn)中心成為上海發(fā)展的新引擎。2009年3月25日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《關(guān)于推進(jìn)上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心的意見》，建設(shè)國際金融中心和航運(yùn)中心，對于發(fā)揮上海的比較優(yōu)勢和示范帶動(dòng)作用，更好地服務(wù)長三角地區(qū)、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國，具有重要意義。兩個(gè)中心建設(shè)的確立，猶如為上海發(fā)展安裝了新的引擎。上海房地產(chǎn)市場在此背景下，開始進(jìn)入復(fù)蘇并迅速繁榮起來，土地市場一片活躍。

第二，大浦東、大虹橋建設(shè)構(gòu)建上海發(fā)展的新空間。2009年5月，國務(wù)院批準(zhǔn)南匯正式并入浦東，隨著“大浦東”格局的形成，未來浦東將形成外高橋、陸家嘴、臨港新城三大開發(fā)區(qū)組成的“大浦東金三角”核心功能區(qū)域，并有望在未來10-20年內(nèi)，成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的增長極?！按蠛鐦颉钡尼绕?，將會(huì)推動(dòng)上海西部增長極的形成。大浦東、大虹橋的建設(shè)為房地產(chǎn)市場增添了活力。長風(fēng)地塊“新地王”的誕生，多多少少有著大虹橋的影響。

第三，世博會(huì)即將召開成為上海發(fā)展的催化劑。世博會(huì)在上海舉辦不僅有利于地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、工業(yè)水平升級，而且也有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠以此為契機(jī)推動(dòng)重大基礎(chǔ)設(shè)施一體化，建立統(tǒng)一的市場體系，同時(shí)提升區(qū)域的對外交流層次。隨著世人矚目世博會(huì)的臨近，世博效應(yīng)正在逐步釋放。而在房地產(chǎn)市場上的反應(yīng)，就是地價(jià)、房價(jià)的上漲。

那么，上海土地出讓金達(dá)到一個(gè)新的水平，是好事還是壞事？從正面的角度來看：一是大大增強(qiáng)了上海地方實(shí)力。2008年上海財(cái)政收入為2382.34億元，如果按照目前進(jìn)度今年上海土地出讓收入有可能達(dá)到800億元，上海財(cái)政三分有其一。

二是為住房保障建設(shè)提供資金保證。上海前幾年住房保障進(jìn)度比較緩慢，2008年開始加速，主要原因是由于資金限制。根據(jù)財(cái)政部有關(guān)規(guī)定，從土地出讓凈收益中按照不低于１０％的比例安排用于廉租住房保障的資金；那么上海今年就有數(shù)十億資金用于廉租房建設(shè)，這對于上海住房保障來說是一件大幸事。

三是大大提升上海國際化大都市的地位。一個(gè)城市的地價(jià)在一定程度上反映其在地區(qū)上的地位，上海正逐步成為國際化大都市，土地價(jià)格上漲是必然的。綜觀紐約、倫敦、巴黎、東京等世界級大都市，哪一個(gè)不是高地價(jià)、高樓價(jià)？

從負(fù)面的角度來看：第一，容易患上土地財(cái)政依賴癥。如果一旦真的上海財(cái)政收入中土地出讓三分天下有其一，那么就成為地方政府不可或缺的重要的財(cái)政收入來源，政府對其的依賴性是可想而知的，而且上海每年數(shù)千萬平方米土地出讓是不可能長久持續(xù)的。

第二，住房保障的任務(wù)更加艱巨。盡管土地出讓收入高對住房保障是有力的支持，然而房地產(chǎn)市場有起有落，土地市場同樣如此。因此，往往是加法好做，減法難做。一旦土地市場不振，住房保障任務(wù)也會(huì)大打折扣。

第三，容易形成非理性競爭。從目前上海土地出讓中，地王頻頻出現(xiàn)，一些地塊的土地溢價(jià)基本上都在一倍以上，甚至兩倍，這些地王所有者基本上都是大央企、大國企、大上市公司，個(gè)個(gè)都是財(cái)大氣粗。目前上海對浦江鎮(zhèn)143號地塊試行采取邀請招標(biāo)方式，對南外灘黃金地塊黃浦區(qū)8－1地塊實(shí)行“預(yù)申請”，試圖解決這一問題，我們將拭目以待。

綜上所述，我們相信政府有智慧有能力在上海發(fā)展中，打好土地出讓這張牌。

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（作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員，　早報(bào)特約評論員）

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來源：東方早報(bào)2009-9-25

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